高溢价背后低参与 龙年首拍透露杭州土地6个趋势

　　住在杭州网2月27日讯（记者 李成）春节过后，杭州龙年首场土地出让仍然热闹，7宗涉宅地块均进行了激烈的竞价，总成交金额111.6亿元，平均楼面价26241元/㎡，平均溢价率19.1%。

　　滨江溢价24.4%竞得了大热的城东安琪儿地块。

　　绿城17.7%拿下三里亭地块。

　　西房拿地意愿强烈，耗资31.5亿元竞得东新以及宁围地块。

　　兴耀再次加仓下沙。

　　滨江&华润&西站枢纽联合体竞得了西站地块。

　　海威控股溢价20%摘得宁围另一宗地块。

　　西站单元一宗商业地块由浙江保融科技竞得。

　　然而在表面的热闹之下，杭州龙年首场土拍已经隐约地显示出比去年更加冷淡的行情走势。

　　同上一批次相比，本次地块更加优质，涵盖了城东新城的“安琪儿”地块，三里亭、东新地块，其余四宗地块也均为热门区域的优质地块。这些地块的共同特点是周边楼盘去化相对较快，给房企提供了较好的安全保障。

　　但是面对优质地块，参与企业的数量却在下降，本批次最热的地块企业参与也不如上批次的市北、三墩等地块。

　　且到达同样的溢价，竞拍轮次更多，显示出企业竞买的过程更加犹豫。

　　2024年杭州土地市场的几个趋势

　　在当前的市场背景及土拍走势之下，2024年杭州土地市场的整体基调预计将延续2023年“核心温、外围冷”的特点，但也可能出现以下一些新的趋势。

　　1) 杭州外围区域容积率1.0以下的地块供应将大幅提升，余杭或成为首个推出的区域。

　　2) 土地供应更加聚集于核心区优质地块，如钱二、城东新城等或将成为2024年供地主力。

　　3) 但是，经过两年的消耗，杭州能称为“宝地”的地块已然不多。

　　4) 外围区域普通刚需地块的供应缩减，外围可能只能进行差异化的低密地块供应。

　　5) 商业地块或带有较高比例商业的商住地块，出让难度进一步提高，转变性质或降低比例的现象或将更频繁出现。

　　6) 土地供应的频次和地块，逐步从政府导向转为企业导向，企业的需求成为关键。

　　地块位置图（来源：决策通4.0）

　　购房者改善机会增多

　　无论市场走势如何，对于购房者而言，本次出让的地块使得改善的机会将增多。因为今日成交的地块改善属性较为明显，预计将开发大户型为主，有机会成为2024年杭州改善红盘。

　　例如城东新城“安琪儿”地块，处于城东新城位置最为优越的区块之一，但可喜的是地块新房精装限价仍保留了城东新城的46500元/㎡，与斜对面华家池板块二手房拉开较高的一二手价差，预计将打造中高端的改善项目

　　三里亭地块临近闸弄口地铁站，可满足老城东的改善需求。东新单元地块旁边的棠前嘉悦府项目，主力户型达到了195-277㎡。

　　西站新城地块周边项目也以改善户型为主，板块逐步形成了改善的居住氛围。